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“首開(kāi)房源比周邊市場(chǎng)優(yōu)惠3000-4000元/平方米，限時(shí)限量秒殺……”中介人員的一條條推送在端午期間迅速刷屏，增城朱村板塊有樓盤(pán)以約1.6萬(wàn)元/平方米入市，黃埔新城2.8萬(wàn)元/平方米起……開(kāi)發(fā)商的推貨熱情，從增城和黃埔個(gè)別樓盤(pán)的驚喜價(jià)格可見(jiàn)一二。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前廣州6000多套的月成交量，離市場(chǎng)恢復(fù)仍有一段距離，市場(chǎng)要走過(guò) “以?xún)r(jià)換量”的階段，才有機(jī)會(huì)反彈上行。

增城新項(xiàng)目入市 比板塊均價(jià)低約2000元/m2

“現(xiàn)在哪個(gè)開(kāi)發(fā)商率先優(yōu)惠，就搶到頭啖湯，即使周邊項(xiàng)目跟進(jìn)優(yōu)惠，也賣(mài)得慢一些。”在這樣的邏輯下，增城、黃埔個(gè)別新盤(pán)率先在端午進(jìn)行價(jià)格博弈，為片區(qū)掀起熱度。

“總價(jià)115萬(wàn)元起上車(chē)地鐵三房……”中介在朋友圈 “激情”發(fā)帖的背后，是增城朱村出乎意料的新盤(pán)價(jià)格。端午期間，朱村板塊科教城片區(qū)的保利水木芳華迎來(lái)首開(kāi)，約1.6萬(wàn)元/平方米起的入市價(jià)格，比板塊均價(jià)低了約2000元/平方米。根據(jù)克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，朱村板塊目前均價(jià)為18483元/平方米，而朱村目前在售的新盤(pán)，價(jià)格基本在1.9萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米。

“2樓低層的部分戶(hù)型的最低到15900元/平方米，3天消化300多套，片區(qū)內(nèi)從去年到今年，都沒(méi)有樓盤(pán)這樣的去化速度。”中原地產(chǎn)中介人員何志偉向記者表示，據(jù)說(shuō)下一波每平方米加500元，但現(xiàn)在還未說(shuō)價(jià)格一定會(huì)回調(diào)。

廣州中原研究發(fā)展部指出，位于21號(hào)線鳳崗站附近的保利水木芳華以均價(jià)16700元/平方米吸客，創(chuàng)了近期朱村項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格“低洼”，該項(xiàng)目?jī)商炖塾?jì)推出超350套單位，成交去化表現(xiàn)基本與3月、4月廣州平均水平持平，在目前增城市場(chǎng)受東莞、惠州等外市樓市松綁擠壓，黃埔樓盤(pán)“搶客”的情況下，能保持一定成交熱度實(shí)屬不易。

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家鄧浩志認(rèn)為，低價(jià)樓盤(pán)的入市，對(duì)所在片區(qū)以及周邊的影響都很大，保利水木芳華最低15900元/平方米的價(jià)格，對(duì)比片區(qū)均價(jià)來(lái)說(shuō)，已拉開(kāi)一段距離。該盤(pán)的確有守住低價(jià)的能力，因?yàn)榈貎r(jià)相對(duì)較低，且附近一帶的供應(yīng)量都很大。以朱村為例，板塊內(nèi)不少樓盤(pán)都是大型項(xiàng)目，無(wú)論是一手還是二手選擇都很多，土地也多，相信最終會(huì)令片區(qū)價(jià)格往下一個(gè)臺(tái)階。

保利水木芳華項(xiàng)目是2021年12月，保利以樓面價(jià)9060元/平方米拿下。而根據(jù)增城2022年供地計(jì)劃，朱村今年有4宗宅地將會(huì)出讓。在今年第一次集中拍地中，地鐵21號(hào)線朱村街山田站北地塊以8963元/平方米成功出讓。

目前，21號(hào)線沿線的在售及待售項(xiàng)目共有14個(gè)左右，靠近科教城地塊已有碧桂園城市花園、中鐵國(guó)際花園、江山時(shí)代、保利中航城、西福藍(lán)灣和科慧花園等樓盤(pán)建成。

黃埔新盤(pán)重回“2字頭”，影響波及增城部分板塊

端午假期期間，同樣以?xún)r(jià)格博眼球的還有黃埔的萬(wàn)科黃埔新城，少數(shù)北向93平方米三房2.8萬(wàn)元/平方米起。在13號(hào)線南崗跟夏園站之間的黃埔新城，與增城新塘不少新盤(pán)僅相隔一兩個(gè)站。

“黃埔新城的價(jià)格，會(huì)一定程度拖低周邊項(xiàng)目的成交量。由于黃埔新城體量很大，東到增城西到廟頭，甚至到老黃埔一帶，整個(gè)價(jià)格體系面臨重估。”鄧浩志認(rèn)為，“賣(mài)完第一波回調(diào)價(jià)格，是開(kāi)發(fā)商的慣常動(dòng)作，后續(xù)預(yù)計(jì)要么這些新入市的項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，要么周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格跟著變動(dòng)，總體來(lái)說(shuō)片區(qū)各盤(pán)價(jià)格會(huì)有一定的平衡。”

萬(wàn)科黃埔新城附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，黃埔區(qū)內(nèi)波及3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米的黃埔富力新城、科學(xué)城的合生中央城、時(shí)代天韻、時(shí)代天境等。而增城新塘的華潤(rùn)公園上城、越秀星耀、品秀星圖等項(xiàng)目，價(jià)格同樣在2.8萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米。

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科指出，“今年再出政策的概率非常小，所以房企傾向打折去庫(kù)存，去換取流動(dòng)性。廣州的整體庫(kù)存去化周期已到14個(gè)月了，不賣(mài)貨怎么滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。個(gè)別樓盤(pán)率先以低價(jià)入市，先吸客戶(hù)，就把自己的庫(kù)存優(yōu)先去掉。”

在鄧浩志看來(lái)，無(wú)論是黃埔還是增城，板塊內(nèi)有項(xiàng)目率先低價(jià)入市，說(shuō)明片區(qū)潛在供應(yīng)很大，這些板塊未來(lái)三年到五年，都會(huì)處于比較競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀態(tài)，板塊價(jià)格較難有明顯的上升空間。

增城多個(gè)板塊承壓，片區(qū)均價(jià)與2020年初齊平

被譽(yù)為“東大倉(cāng)”的增城，由于貨量過(guò)于充足，且產(chǎn)品趨向同質(zhì)化，近兩年來(lái)房?jī)r(jià)止步不前。根據(jù)克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，增城5月前半月一手住宅成交均價(jià)18569元/平方米，幾乎與2020年初疫情肆虐時(shí)期齊平。2020年12月在樓市熱度的助推下，增城區(qū)新房均價(jià)進(jìn)入了2字頭，且勢(shì)頭保持了13個(gè)月。在市場(chǎng)進(jìn)入觀望期后，開(kāi)發(fā)商選擇以?xún)r(jià)換量策略，推出特價(jià)房、工抵房等優(yōu)惠，最終在今年1月重回1.9萬(wàn)元/平方米的門(mén)檻。

克而瑞廣佛指出，截至3月底，增城區(qū)新房庫(kù)存到達(dá)2.6萬(wàn)多套。按照行業(yè)公認(rèn)的庫(kù)存警戒線，只要庫(kù)存量超過(guò)12個(gè)月，就被認(rèn)為存銷(xiāo)比過(guò)大，存貨壓力較大，存在積壓和滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。而增城區(qū)12個(gè)板塊中，僅仙村板塊去化周期3.2個(gè)月。另外新塘鎮(zhèn)、石灘、永寧等5個(gè)板塊新房去化周期在12-13個(gè)月之間，去存周期基本健康。而其余的6個(gè)板塊，去化周期在16.7-39.2個(gè)月之間，去化阻力頗大。細(xì)看增城各板塊的一手成交均價(jià)，新塘板塊目前為24323元/平方米，荔湖新城為23640元/平方米，永寧、仙村、增江板塊，5月的一手均價(jià)約在1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米;而石灘板塊為13872元/平方米。

“市場(chǎng)終究要走過(guò)以?xún)r(jià)換量的階段，才能反彈上行”

上月開(kāi)始信貸市場(chǎng)利率下調(diào)，多個(gè)新盤(pán)備戰(zhàn)半年度行情，刺激買(mǎi)家加快入市步伐，5月成交量依然同比減少近三成?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月份廣州一手住宅成交6862套，環(huán)比增長(zhǎng)10.53%，同比減少28.87%。

“房企的低價(jià)，反映廣州樓市依然未恢復(fù)。月成交量未到8000套都不叫恢復(fù)，目前5月成交才6000多套，依然有一段距離。其次，也反映了房企資金緊張，不單是民企，即使國(guó)企、央企，資金同樣緊張”，鄧浩志向記者表示。

在崔登科看來(lái)，市場(chǎng)終究要走過(guò)一個(gè)“以?xún)r(jià)換量”的階段，然后才能反彈和上行。“要成交量上升，才有機(jī)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)好的反彈預(yù)期，不然就更不用提價(jià)格了。不僅是黃埔、增城，除了中心區(qū)的部分板塊，其他的地方價(jià)格都會(huì)回調(diào)，一手、二手都一樣。”

鄧浩志分析指，樓盤(pán)是否參與價(jià)格戰(zhàn)，不但是看區(qū)域，更是看板塊。“越秀、荔灣、海珠、番禺整體比較穩(wěn)，天河部分板塊我認(rèn)為存在一定泡沫。例如牛奶廠街板塊，跟廣鋼板塊一開(kāi)始都是‘4字頭’的價(jià)格區(qū)間，現(xiàn)在廣鋼均價(jià)6萬(wàn)元/平方米左右，牛奶廠街板塊已經(jīng)是八九萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，兩者建設(shè)速度不可能相差太遠(yuǎn)，但價(jià)格已經(jīng)拉開(kāi)很大距離。其次，南沙金洲、蕉門(mén)、萬(wàn)頃沙價(jià)格已經(jīng)調(diào)整了一波了，靈山島橫瀝板塊、朱村、黃埔新城周邊會(huì)有繼續(xù)調(diào)整的可能性。”(何璐詩(shī))

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