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日前，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不難看出，這次會議對下一步房地產(chǎn)市場發(fā)展給出了更加明確的方向和目標(biāo)，定位不變，政策可以靈活把握，對商品房預(yù)售資金監(jiān)管需要優(yōu)化。目的就是一個——促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。只要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)大的問題。

倒是“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”要求，對各級來說，是需要認(rèn)真研究和思考的問題，既要把資金監(jiān)管好，不要再出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)跑路等問題，也要監(jiān)管有序、監(jiān)管合理、監(jiān)管科學(xué)，不影響開發(fā)企業(yè)正常的資金使用。

商品房預(yù)售制，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的作用還是比較大的。特別是房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，由于各方資金都比較緊張，政府無力組建經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，一般建筑企業(yè)也沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力參與房地產(chǎn)市場發(fā)展，有實(shí)力的企業(yè)沒有開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)和能力。也正是在這樣的情況下，商品房預(yù)售制應(yīng)運(yùn)而生，成為了開發(fā)企業(yè)啟動市場最重要的資金來源，并一直延續(xù)到現(xiàn)在。

但是，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資主體越來越多，魚目混珠、參差不齊等問題也越來越多，一些本就沒有能力和實(shí)力的企業(yè)與個人，也通過不同渠道、不同手段進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，緊盯商品房預(yù)售資金這塊大肥肉。起初，在市場火爆、融資十分方便時，都能勉強(qiáng)應(yīng)對，調(diào)控力度一加大，融資閘門被鎖，那些原本就是依靠負(fù)債入行的企業(yè)風(fēng)險頓現(xiàn)，在用完了商品房預(yù)售資金后，資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)了爛尾跑路現(xiàn)象，而繳了房款的居民，則面臨拿不到房的風(fēng)險，從而引發(fā)了許多矛盾和問題。

也正是在這樣的大背景下，有關(guān)取消商品房預(yù)售制的呼聲也就越來越高。只是，在房地產(chǎn)市場最火爆、融資最便捷的時候不取消商品房預(yù)售制，到市場趨于平淡、甚至低迷后取消商品房預(yù)售制，顯然是不合適的，條件也是不具備的。唯一的辦法就是加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)不要再出現(xiàn)依賴商品房預(yù)售資金“過日子”的現(xiàn)象，而必須在其他方面資金都比較充分的情況下，再拿地建房，商品房預(yù)售資金只能錦上添花，不能雪中送炭。否則，風(fēng)險就難以避免。

此次會議要求“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，主要是基于一些地方在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，要么放手不管，要么出手管死的“兩極化”現(xiàn)象而提出的，是為了更好地發(fā)揮商品房預(yù)售資金的作用。要知道，商品房預(yù)售資金是一筆數(shù)額非常巨大的資金，且都與廣大居民的利益密切相關(guān)，不很好地發(fā)揮其作用，對于高效利用社會資源是不利的，也是會影響房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展的。會議強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化”二字，說明地方在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面是存在需要改進(jìn)的地方的，是有提升的空間的，也是需要對監(jiān)管的方法與手段進(jìn)行調(diào)整完善的。

就目前而言，最需要優(yōu)化的還是如何更好地發(fā)揮商品房預(yù)售資金的作用。目前的開發(fā)企業(yè)，普遍資金緊張，貨幣政策又不能輕易給開發(fā)企業(yè)放水，否則會帶來更為嚴(yán)重的問題。因此，用好商品房預(yù)售資金就顯得極其重要?？陀^地講，有些地方在這塊資金的監(jiān)管方面，有點(diǎn)過于嚴(yán)厲，甚至有點(diǎn)僵化了，導(dǎo)致一些開發(fā)企業(yè)面臨比較大的信用風(fēng)險和資金鏈斷裂風(fēng)險。

因此，對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，需要優(yōu)化，要突出“優(yōu)”字，建立規(guī)范、科學(xué)、靈活的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，既不要再出現(xiàn)放任不管問題，也不要將這塊資金管死。要依據(jù)企業(yè)實(shí)際和風(fēng)險防范需要，合理調(diào)度與使用好這塊資金。其中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要配備政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)都比較高的人員管理這塊資金，而不能將其作為一個安排關(guān)系戶的新的平臺，否則會留下很大的風(fēng)險隱患，會成為新的漏洞。(譚浩俊)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 商品房預(yù)售 貨幣政策 資金鏈斷裂