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自2021年6月首批產(chǎn)品發(fā)行以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)至今已一年。伴隨著近日保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)的規(guī)范有序開(kāi)展、基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募指引的發(fā)布，REITs試點(diǎn)也進(jìn)入新的發(fā)展階段。以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的多個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正加快公募REITs試點(diǎn)申報(bào)的步伐，REITs試點(diǎn)也正朝著多元化擴(kuò)容的方向進(jìn)一步推進(jìn)，(更多清潔能源、新基建項(xiàng)目有望參與試點(diǎn))。展望未來(lái)，原始權(quán)益人發(fā)行REITs的動(dòng)力會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，REITs發(fā)行速度也會(huì)加快。

多個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目加快申報(bào)試點(diǎn)

自2021年6月正式啟動(dòng)試點(diǎn)至今，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs持續(xù)受到市場(chǎng)關(guān)注，截至目前，已經(jīng)發(fā)行的產(chǎn)品項(xiàng)目涉及倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通設(shè)施、污染治理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施。而這些只是剛剛開(kāi)始，還有更多REITs項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。現(xiàn)階段有多個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正加快公募REITs試點(diǎn)申報(bào)的步伐。

以產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目為例，西安高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司擬以旗下軟件新城產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)申報(bào)REITs，項(xiàng)目底層資產(chǎn)估值及基金發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)15億至16億元。

無(wú)獨(dú)有偶。目前合肥高新區(qū)項(xiàng)目已通過(guò)安徽省發(fā)改委評(píng)審及國(guó)家發(fā)改委預(yù)審，正在履行國(guó)家發(fā)改委推薦流程，預(yù)計(jì)6月份將推薦至證監(jiān)會(huì)審核。“作為合肥高新區(qū)區(qū)屬企業(yè)，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以根本上解決我們企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中投資回收期過(guò)長(zhǎng)、新建項(xiàng)目資本金缺乏、財(cái)務(wù)杠桿升高等制約企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的問(wèn)題。”合肥高新股份有限公司財(cái)務(wù)融資部經(jīng)理湯仁勇說(shuō)道。

科技部火炬中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“園區(qū)REITs項(xiàng)目為園區(qū)升級(jí)發(fā)展提供了多元化的融資渠道，我們正加快推動(dòng)國(guó)家高新區(qū)開(kāi)展REITs試點(diǎn)。目前，多個(gè)國(guó)家高新區(qū)REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2022年新增3至5項(xiàng)國(guó)家高新區(qū)REITs項(xiàng)目。”

“多元化”擴(kuò)容提速

據(jù)了解，截至2022年5月末，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有12只產(chǎn)品成功發(fā)行。近日，國(guó)金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)函，這也意味著，市場(chǎng)上第13只公募REITs產(chǎn)品即將正式落地。

值得注意的是，隨著對(duì)更多存量基礎(chǔ)設(shè)施的挖掘，REITs試點(diǎn)類(lèi)型擴(kuò)容提速。日前，證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》。隨后，廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司的保障性租賃住房和深圳市人才安居集團(tuán)有限公司的保障性租賃住房REITs分別在上交所、深交所排隊(duì)審核，保障性租賃住房REITs取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院中國(guó)REITs研究中心執(zhí)行主任張崢表示，“在規(guī)?；七M(jìn)保障性租賃性住房建設(shè)的過(guò)程中，通過(guò)REITs來(lái)盤(pán)活前期形成的大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，快速回籠資金，可緩解新增項(xiàng)目的資金壓力，形成投資良性循環(huán)。”

在戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東看來(lái)，保障性租賃住房REITs試點(diǎn)的啟動(dòng)，讓基礎(chǔ)設(shè)施REITs多元化擴(kuò)容邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。她表示，清潔能源、新基建等行業(yè)也在積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年會(huì)有更多的基建公募REITs獲批投放市場(chǎng)，為新項(xiàng)目的建設(shè)提供更有力的資金支持。

“預(yù)計(jì)原始權(quán)益人發(fā)行REITs的動(dòng)力會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，在目前監(jiān)管口徑比較開(kāi)放的情況下，未來(lái)REITs發(fā)行速度會(huì)加快。”清華大學(xué)五道口不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升還提醒，雖然REITs市場(chǎng)整體較熱，但市場(chǎng)將進(jìn)一步分化。

盤(pán)活存量帶動(dòng)有效投資

日前，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》提出，聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展，進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。

張崢說(shuō)，REITs試點(diǎn)破解了基建企業(yè)的權(quán)益融資困境，已發(fā)行產(chǎn)品背后的原始權(quán)益人通過(guò)REITs盤(pán)活了其存量資產(chǎn)，改善了其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并帶動(dòng)較大規(guī)模的新增投資。與此同時(shí)，在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下，“公募基金+ABS”的模式創(chuàng)新充分得到了市場(chǎng)驗(yàn)證。

周以升表示，在資本市場(chǎng)震蕩的情況下，REITs受到了投資者的追捧。第一批上市的9只REITs到目前為止市值漲超20%。

“我國(guó)尚有大量且優(yōu)質(zhì)的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過(guò)盤(pán)活存量既可以擴(kuò)大有效投資，又避免了過(guò)去無(wú)序舉債的現(xiàn)象。”魏東舉例稱(chēng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止到2020年，我國(guó)共有萬(wàn)噸級(jí)以上的港口2592個(gè)，這其中的很多港區(qū)面臨搬遷或功能及產(chǎn)業(yè)的改造提升，需要大量資金參與，這些都可以通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)。(張莫梁倩鐘源)

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 權(quán)益融資 信托基金 證券投資基金